Top 3 SCPI sans frais d'entrée en 2026 : Iroko Zen, Remake Live, Iroko Atlas
En 2026, trois SCPI se distinguent par l'absence totale de frais d'entrée : Iroko Zen, Remake Live et Iroko Atlas. Avec des rendements compris entre 6,50% et 7,14%, elles permettent d'investir 100% de son capital dès le premier jour. Chez Logique Patrimoine, nous les avons analysées en profondeur pour vous aider à choisir.
Pourquoi les SCPI sans frais d'entrée changent la donne
Les SCPI traditionnelles prélèvent entre 8% et 12% de frais de souscription. Sur un investissement de 100 000 €, cela représente 8 000 à 12 000 € immédiatement perdus. Avec une SCPI sans frais, la totalité de votre capital est investie dans l'immobilier dès le premier jour.
Concrètement, sur 100 000 € investis à 7,14% (Iroko Zen) :
- SCPI sans frais : 100 000 € investis → 7 140 € de revenus annuels dès la 1ère année
- SCPI classique à 10% de frais : 90 000 € investis → 5 850 € de revenus annuels
- Différence : +1 290 €/an en votre faveur, soit +19 350 € sur 15 ans
N°1 — Iroko Zen : la référence (7,14% en 2025)
Iroko Zen est la SCPI sans frais la plus ancienne et la plus éprouvée. Créée en 2020, elle affiche un track record de 5 ans avec un rendement qui dépasse chaque année son objectif de 5,5%.
| Critère | Iroko Zen |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 7,14% |
| Capitalisation | 1,37 Md€ |
| Actifs | 173 dans 7 pays |
| Prix de part | 200 € |
| Minimum d'investissement | 5 000 € (25 parts) |
| Taux d'occupation | 97,4% |
| Label ISR | Oui |
| Épargnants | 25 000+ |
| Dividendes | Mensuels |
Points forts : Track record de 5 ans prouvé, élue meilleure SCPI diversifiée 3 années consécutives (2023, 2024, 2025), performance globale de 8,13% en 2025 (TD + revalorisation), diversification géographique Europe de l'Ouest (France, Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Allemagne).
Points d'attention : Minimum d'investissement de 5 000 €, frais de retrait de 7,2% TTC pendant les 3 premières années (puis 0%).
N°2 — Remake Live : la diversifiée à impact (7,05% en 2025)
Remake Live est la SCPI sans frais créée par Remake Asset Management en 2021. Avec 4 années consécutives de rendement au-dessus de 7%, elle s'impose comme une alternative solide à Iroko Zen.
| Critère | Remake Live |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 7,05% |
| Capitalisation | 846 M€ |
| Actifs | 70 dans 8 pays |
| Prix de part | 204 € |
| Minimum d'investissement | 204 € (1 part) |
| Taux d'occupation | 98,86% |
| Label ISR | Oui |
| Épargnants | 10 700+ |
| Dividendes | Mensuels |
Points forts : Ticket d'entrée le plus bas du marché (204 € seulement, 1 part), taux d'occupation exceptionnel de 98,86%, diversification sectorielle unique incluant l'habitation à impact social, 8 pays européens couverts, labellisée ISR.
Points d'attention : Track record de 4 ans (plus récente qu'Iroko Zen), frais de gestion de 18% des loyers (vs 14% pour Iroko Zen), frais de retrait pendant les 5 premières années.
N°3 — Iroko Atlas : l'internationale (6,50%* cible en 2025)
Iroko Atlas est la deuxième SCPI lancée par Iroko en septembre 2025. Sa particularité : une stratégie 100% internationale, hors de France, ciblant des actifs en Europe de l'Ouest, Europe centrale et Amérique du Nord.
| Critère | Iroko Atlas |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 6,50%* |
| Capitalisation | 81,6 M€ |
| Stratégie | 100% hors de France |
| Prix de part | 204 € |
| Minimum d'investissement | 5 000 € (25 parts) |
| TRI cible à 10 ans | 7% |
| Label ISR | Non (trop récente) |
| Dividendes | Mensuels |
Points forts : Fiscalité optimale (100% revenus de source étrangère = pas de prélèvements sociaux de 17,2%), diversification géographique maximale (Europe + Amérique du Nord), stratégie opportuniste sur des localisations ignorées par les institutionnels, gestion Iroko (track record prouvé avec Zen).
Points d'attention : SCPI très récente (lancée en septembre 2025), capitalisation encore modeste (81,6 M€), pas de track record long terme, rendement cible non garanti (*).
Tableau comparatif : les 3 SCPI sans frais face à face
| Critère | Iroko Zen | Remake Live | Iroko Atlas |
|---|---|---|---|
| TD 2025 | 7,14% | 7,05% | 6,50%* |
| Frais d'entrée | 0% | 0% | 0% |
| Capitalisation | 1,37 Md€ | 846 M€ | 81,6 M€ |
| Création | 2020 | 2021 | 2025 |
| Minimum | 5 000 € | 204 € | 5 000 € |
| Nb actifs | 173 | 70 | ~15 |
| Nb pays | 7 | 8 | 6+ |
| Label ISR | ✓ | ✓ | — |
| Dividendes | Mensuels | Mensuels | Mensuels |
| Profil idéal | Stabilité | Impact & accessibilité | Fiscalité optimale |
* Taux de distribution cible, non garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quelle SCPI sans frais choisir selon votre profil ?
Vous recherchez la sécurité et un historique prouvé → Iroko Zen
Avec 5 ans de track record, 1,37 Md€ de capitalisation et 25 000 épargnants, Iroko Zen est le choix le plus rassurant. Son rendement de 7,14% en 2025 (en hausse par rapport à 2024) confirme la solidité de sa gestion. C'est la SCPI sans frais à privilégier si vous débutez en SCPI ou si vous recherchez un investissement éprouvé.
Vous voulez commencer petit avec un impact social → Remake Live
Avec un ticket d'entrée de seulement 204 € (1 part), Remake Live est la SCPI sans frais la plus accessible. Sa diversification sectorielle unique (bureaux, commerces, santé, habitation à impact social) et son taux d'occupation de 98,86% en font un choix pertinent pour les investisseurs sensibles à l'investissement responsable.
Vous voulez optimiser votre fiscalité → Iroko Atlas
Avec une stratégie 100% hors de France, Iroko Atlas permet d'échapper aux prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus fonciers. Pour un investisseur à TMI 30%, la fiscalité effective est significativement réduite par rapport à une SCPI investie en France. C'est le choix optimal pour les contribuables fortement imposés.
Notre recommandation : combinez les trois
Les trois SCPI sans frais sont complémentaires. En les combinant, vous obtenez :
- Diversification géographique maximale : France, Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas, Irlande, Allemagne, Italie, Amérique du Nord
- Diversification sectorielle complète : bureaux, commerces, santé, logistique, habitation à impact social
- Diversification des gestionnaires : Iroko + Remake Asset Management
- Optimisation fiscale : mix de revenus français et européens
- 0% de frais d'entrée sur l'ensemble
Comment investir en SCPI sans frais avec Logique Patrimoine ?
En tant que Conseiller en Investissements Financiers (CIF) enregistré auprès de l'ANACOFI, Logique Patrimoine vous accompagne gratuitement dans votre investissement en SCPI sans frais. Notre rémunération provient des sociétés de gestion (Iroko, Remake), pas de vous. Les conditions sont strictement identiques à un investissement en direct.
Le processus est simple :
- Rendez-vous gratuit (en visio ou à notre cabinet de Voiron) pour analyser votre situation
- Recommandation personnalisée : quelle répartition entre les 3 SCPI selon vos objectifs
- Souscription simplifiée : nous gérons toute l'administration
- Suivi dans la durée : reporting, optimisation, réinvestissement
L'avis de l'expert
"Les SCPI sans frais d'entrée représentent une véritable révolution pour l'épargnant. Avec Iroko Zen, Remake Live et Iroko Atlas, vous disposez aujourd'hui de trois véhicules complémentaires qui permettent d'investir dans l'immobilier européen avec 0% de commission de souscription et des rendements supérieurs à 6,5%. Mon conseil : ne choisissez pas entre les trois, combinez-les. La diversification est la meilleure protection contre le risque."
— Maxime Goumas, Logique Patrimoine
Avertissement : L'investissement en SCPI comporte des risques : risque de perte en capital, risque de liquidité, variabilité des revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'horizon d'investissement recommandé est de 8 ans minimum. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.
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